Pop-up verhuur
Pop-up verhuur
De pop-up wetgeving is een materie die behoort tot de gewesten.
Hierna vergelijken we het Vlaams decreet van 17 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht, het Waals Decreet van 15 maart 2018 betreffende de handelshuur van korte duur en houdende wijziging van het Burgerlijk Wetboek en de Brusselse Ordonnantie van 25 april betreffende de handelshuur van korte duur, respectievelijk in werking getreden op 1 september 2016, 1 mei 2018 en 19 mei 2019.
Ten slotte geven we de btw-regels weer die voor kortdurende verhuur in het hele land van toepassing zijn.
WAT IS IN ALLE GEWESTEN HETZELFDE? 1
Het gaat steeds over handelshuur die bij geschrift moet worden aangegaan voor maximaal één jaar, met inbegrip van eventuele verlengingen. Na verloop van de pop-up handelshuur, gaat men in alle gewesten steeds automatisch over naar een gewone handelshuurovereenkomst als gevolg van het overschrijden van de maximumduur. Het gevolg hiervan is dat de overeenkomst wordt geacht te zijn aangegaan voor de duur van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden.
In geval van vervroegde beëindiging is er geen vergoeding voorzien in de regelgeving.
WAT IS ER VERSCHILLEND? 2
Wijze van vervroegde beëindiging
In Vlaanderen en Brussel gebeurt dit met een opzeggingstermijn van 1 maand, bij deurwaardersexploot of per aangetekende brief. In Wallonië is het dezelfde termijn, maar enkel per aangetekende brief.
Plaatsbeschrijving
In het Vlaams en Waals gewest is er geen regeling opgenomen met betrekking tot de plaatsbeschrijving. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is een ingaande en uitgaande plaatsbeschrijving verplicht.
Huuroverdracht en onderverhuur
Huuroverdracht is in Vlaanderen en Brussel te allen tijde verboden. In Wallonië is het verboden, maar kan men bij schriftelijke wilsovereenstemming afwijken van dit verbod. Voor onderverhuur is er in Vlaanderen weer een absoluut verbod. In Wallonië en Brussel is er ook een verbod, maar kan men bij schriftelijke wilsovereenstemming hier van afwijken.
Huurwaarborg
Er is geen bepaling in verband met de huurwaarborg voor het Vlaams en het Waals Gewest. Voor het Brussels gewest is er een regeling voorzien dat, indien de verhuurder een waarborg eist, het bedrag niet hoger mag zijn dan één maand huurgeld.
Belastingen
In Vlaanderen en Brussel omvat de huurprijs belastingen m.b.t. het goed, tenzij anders is overeengekomen. In Wallonië omvat de huurprijs belastingen en andere lasten op het onroerend goed, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen. Een gelijkaardige bepaling, maar de formulering kan tot verschillende resultaten leiden.
Vervreemding verhuurde goed
In het Vlaams en het Waals Gewest moet de koper de geregistreerde huurovereenkomst respecteren. In het Brussels Gewest moet de koper de verplichtingen opgenomen in de huurovereenkomst met een vaste datum naleven.
Verbouwingen door de huurder
Hier zijn drie verschillende regelingen.
In Vlaanderen mag de huurder elke verbouwing uitvoeren die dienstig is voor zijn onderneming en waarvan de kosten een jaar huur niet te boven gaan. Huurder moet verhuurder van zijn voornemen in kennis stellen per aangetekend schrijven.
In Wallonië zijn verbouwingen enkel toegestaan indien kosten ervan niet meer bedragen dan één jaar huur. Huurder moet verhuurder in kennis stellen van zijn voornemen per aangetekend schrijven. Indien de verhuurder hiermee niet akkoord gaat, dient deze zich binnen tien kalenderdagen na ontvangst van deze aangetekende brief te verzetten.
In Brussel geldt dat elke verbouwing die nuttig is voor onderneming toegelaten is, nadat de huurder de verhuurder vóór aanvang werken bij aangetekende brief op de hoogte heeft gebracht van voornemen en verhuurder zich niet binnen tien werkdagen na ontvangst aangetekend schrijven daartegen verzet.
BTW-REGELING VOOR DE KORTDURENDE VERHUUR
De verplichte btw-heffing van de kortdurende onroerende verhuur voor een periode van niet meer dan zes maanden, beoogt alle onroerende goederen zonder uitzondering, ongeacht hun aard: de gebouwen die vast met de grond zijn verbonden, maar ook de terreinen zonder vasthechtend wegdek, zoals terreinen voorzien van een steenlaag of groene ruimten.
Voorbeeld
De verhuur van een terrein met gras voor 2 weken aan een autohandelaar die er tijdelijk zijn wagens stalt. Ook de ouderdom van deze onroerende goederen heeft in het kader van dit stelsel geen enkel belang. Meer bepaald, is het onbelangrijk of er al dan niet btw opeisbaar zou zijn geworden vóór 01.10.2018 op de materiële werken in onroerende staat die specifiek bijdragen tot de oprichting of, bij uitbreiding, tot de ingrijpende of belangrijke renovatie van de gebouwen.
Deze regeling geldt ook voor een pop-up winkel voor enkele weken.
In het kader van de kortdurende onroerende verhuur, wordt voor de berekening van de periode van zes maanden in eerste instantie rekening gehouden met de gebruiksduur van het goed zoals voorzien in de overeenkomst. De overeenkomst vormt een vermoeden dat met alle middelen in feite of in rechte kan worden weerlegd om de werkelijke gebruiksduur vast te stellen.
Als de verhuur van eenzelfde goed het voorwerp uitmaakt van opeenvolgende contracten van korte duur tussen dezelfde partijen, wordt rekening gehouden met de totale aaneengesloten gebruiksduur van het goed krachtens alle overeenkomsten samen. In dat verband worden een overeenkomst en de verlengingen ervan als opeenvolgende overeenkomsten beschouwd.
Voor het bepalen van de totale aaneengesloten gebruiksduur wordt evenwel geen rekening gehouden met de overeenkomst(en) die in werking getreden is (zijn) vóór 01.01.2019, dus ook wanneer de overeenkomst na 01.01.2019 eindigt.
Voorbeeld 1
Drie opeenvolgende contracten worden gesloten voor de verhuur van een pop-up winkel.
Het eerste contract heeft een looptijd van 2 maanden (januari 2019 en februari 2019). Het gaat om een kortdurende verhuur die verplicht wordt belast.
Het tweede contract heeft een looptijd van 3 maanden (maart 2019, april 2019, mei 2019). Het gaat nog steeds om een kortdurende onroerende verhuur die verplicht wordt belast (2 maanden + 3 maan- den < 6 maanden).
Hoewel het derde contract slechts een looptijd van 2 maanden heeft (juni 2019, juli 2019), wordt het niet gekwalificeerd als een kortdurende verhuur omdat er rekening moet worden gehouden met het geheel van opeenvolgende contracten (aaneengesloten gebruiksduur): 2 maanden + 3 maanden + 2 maanden > 6 maanden. Deze verhuur wordt niet verplicht belast maar kan worden belast door middel van optie3.
De kwalificatie van de twee eerste contracten als kortdurende verhuur wordt niet retroactief in vraag gesteld, voor zover er geen sprake is van misbruik.
Voorbeeld 2
Twee opeenvolgende contracten worden gesloten voor de verhuur van een pop-up winkel.
Het eerste contract heeft een looptijd van 3 maanden (december 2018, januari 2019 en februari 2019) en wordt vrijgesteld overeenkomstig artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek.
Het tweede contract heeft een looptijd van 5 maanden (maart 2019, april 2019, mei 2019, juni 2019 en juli 2019). Het gaat hier om een kortdurende onroerende verhuur die verplicht wordt belast, aangezien er geen rekening wordt gehouden met het contract dat vóór 01.01.2019 in werking is getreden.
De verplichte btw-heffing van de kortdurende onroerende verhuur heeft voorrang op de nieuwe regeling met betrekking tot de optionele btw-heffing van de onroerende verhuur.
Korte termijn verhuur voor opslag van goederen
De nieuwe verplichte btw-heffing van de kortdurende onroerende verhuur heeft voorrang op de nieuwe optionele btw-heffing van de onroerende verhuur.
De verplichte btw-heffing van de kortdurende onroerende verhuur, vormt inderdaad een belangrijke vereenvoudiging in die zin dat dit stelsel ambtshalve van toepassing is (er is geen optie nodig) op de terbeschikkingstelling van een opslagplaats bestemd voor exclusief gebruik door de huurder als deze een als zodanig handelende belastingplichtige is (behalve in de twee hieronder vermelde gevallen).
Het is overbodig om na te gaan of het gebouw beantwoordt aan de vereiste normen voor het belasten van de terbeschikkingstelling van ruimte voor opslagdoeleinden voorzien in artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje (nieuw), van het Btw-Wetboek (met name of het hoofdzakelijk gebruikt wordt als opslagruimte) of bij ontstentenis, of het gebouw beantwoordt aan de voorwaarden voor de uitoefening van de optionele belastingheffing van de verhuur (met name de voorwaarde inzake nieuwbouw of bij uitbreiding recente in- grijpende of belangrijke renovatie).
Bijgevolg wordt de terbeschikkingstelling van deze opslagplaats, door een als zodanig handelende belastingplichtige, voor een periode van niet meer dan zes maanden, aan een belastingplichtige die ze voor uitsluitend economische doeleinden zal aanwenden, in principe verplicht belast.
Niettemin is deze terbeschikkingstelling uitgesloten van de btw-heffing en geniet ze de principiële btw-vrijstelling als ze wordt verricht voor :
• een organisatie (met of zonder rechtspersoonlijkheid) zonder winstoogmerk
• eenieder die de opslagruimte aanwendt voor een handeling bedoeld in artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek.
Voorbeeld
Het gebouw dient om het materiaal van een (vrijgestelde) concert- organisator op te slaan.
Nochtans, in die situaties waarin de vrijstelling in principe van toepassing is, kunnen, ongeacht of de huurperiode niet meer is dan zes maanden, de huurder en verhuurder overwegen om samen te opteren voor de optionele btw-heffing van deze handeling, voor zover de toepassingsvoorwaarden vervuld zijn.
BTW-REGELING VOOR DE WERKEN UITGEVOERD DOOR DE HUURDER4
De huurder die vanwege de verhuurder een vergoeding krijgt voor de uitgevoerde werken verricht een dienst verricht onder bezwarende titel. Over deze dienst zal in de regel btw dienen aangerekend te worden tenzij er verlegging van de heffing is.
Wanneer het huurcontract en/of de uitvoering ervan een rechtstreeks verband vertonen tussen de werken en de door de verhuurder toegestane voordelen, kan worden besloten dat de huurder een handeling onder bezwarende titel verricht voor de verhuurder. Het is hierbij van geen belang of de toegestane voordelen de volledige economische waarde van die werken dekken.
Voor zover het geen levering van goederen betreft wordt deze handeling geval per geval gekwalificeerd als een dienstprestatie welke onderworpen is aan de btw volgens de algemene btw-principes (artikelen 2, 4, 10, §§ 1 en 2, a) en 18, §§ 1 en 2, van het Btw-Wetboek).
De huurder dient een factuur uit te reiken aan de verhuurder, overeenkomstig de gebruikelijke regels. Aangezien het in principe gaat over werken in onroerende staat of daarmee gelijkgestelde handelingen, dient de vermelding ‘Btw verlegd’ te worden aangebracht, en moet de verlegging van heffing worden toegepast, mits de voorwaarden zijn voldaan van artikel 20, van het koninklijk besluit nr. 1.
Door Stefan Ruysschaert, FOD Financiën, UGent en Fiscale Hogeschool
1 Lexalert
2 Lexalert
3 Voor zover de voorwaarden van de optie vervuld zijn.
4 Circulaire 2019/C/22 betreffende werken uitgevoerd door een Btw-belastingplichtige in een gebouw dat hij huurt.
Meer weten ?
Stefan Ruysschaert Beroepsmatige verhuur en btw
Gompel&Svacina uitgevers, ISBN 978 94 6371 079 4
193 blz., 2de, herziene uitgave
Beroepsvereniging voor Boekhoudkundige Beroepen (BBB), nr. 37